La CNMC cuestiona que Sevilla obligue a las viviendas turísticas a cambiar de uso residencial a terciario

La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia ha aprobado el Informe UM/052/25, de 7 de abril de 2026, a solicitud de la Secretaría para la Unidad de Mercado (SECUM), en relación con las viviendas de uso turístico (VUT) en Sevilla y su encaje en la Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de garantía de la unidad de mercado (LGUM). El Informe parte de la queja frente a las circulares de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla, que exigen tramitar un cambio de uso a terciario (hospedaje) como condición previa para el ejercicio de la actividad de VUT.

La Gerencia ha ido consolidando este criterio a través de varias circulares: la de 7 de julio de 2022 exige la legalización del cambio de uso a vivienda de fines turísticos (hospedaje) antes de la licencia de utilización; la de 5 de marzo de 2024 reitera dicha obligación, salvo para la modalidad de alquiler por habitaciones, que se mantiene como uso residencial; y la de 5 de julio de 2024 aclara la aplicación de la modalidad de hospedaje de VUT. Para la entidad informante, esta exigencia resulta contraria a las normas urbanísticas y vulnera los principios de necesidad y proporcionalidad de los artículos 5 y 17 LGUM.

La CNMC recuerda, en primer lugar, que la actividad de VUT está plenamente incluida en el ámbito de la LGUM como prestación de servicios en condiciones de mercado, y que tanto su propia doctrina (Informe UM/083/23, de 30 de enero de 2024) como la sentencia del Tribunal Constitucional 64/2025, de 13 de marzo de 2025, han ratificado esa aplicabilidad.

El Informe se apoya en varias resoluciones clave, de las que se concluye la admisión de la imposición de restricciones urbanísticas a las VUT, entre otras:

• La sentencia 64/2025 del Tribunal Constitucional de 13 de marzo de 2025, que declara que “la explotación turística, como otros usos productivos distintos del residencial, no puede ser entendida como consustancial a las edificaciones calificadas por el planeamiento  para el uso de vivienda” y,
• La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 13 de noviembre de 2023 (recurso 513/2022), que dispone que “la calificación de las viviendas para fines turísticos (VFT o VUT) como uso terciario” no se derivaría de la normativa municipal, sino que se desprendería de la normativa autonómica reguladora de las VUT, esto es, vendría “impuesta por la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y el Decreto 28/2016 y por la naturaleza de la actividad desarrollada en ella, que no es residencial porque no satisface la necesidad de vivienda permanente o estable de los ciudadanos, sino la transitoria o provisional de quien se traslada fuera de su domicilio, prestando un servicio integrado en el tráfico comercial o económico”, postura que viene corroborada por la sentencia del Tribunal Supremo 1550/2020, de 19 de noviembre de 2020 (RC 5958/2019).

Esta doctrina es puesta en relación con el contenido de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Sevilla, que permiten la coexistencia de usos principales y compatibles en una misma parcela o edificio, sin que ello suponga la pérdida de las características esenciales del uso residencial. A este respecto la CNMC cuestiona la idoneidad del PGOU, tal y como está configurado, para servir de base a una obligación generalizada de cambio de uso a terciario impuesta por circular, y sugiere que, si se pretende imponer ese tipo de obligaciones, podría ser necesaria una modificación del propio planeamiento.

Finalmente, sobre la base del análisis doctrinal y normativo realizado, el informe concluye que, desde el punto de vista de la LGUM, las exigencias introducidas mediante circular por el Ayuntamiento de Sevilla no resultan suficientemente acreditadas ni motivadas, al no acompañarse de un análisis que permita verificar su necesidad y proporcionalidad en cumplimiento de los artículos 5 y 17 de la LGUM