El Tribunal Supremo recuerda cuándo nace la responsabilidad patrimonial de la Administración por reducción de la edificabilidad

Las modificaciones del planeamiento urbanístico que reducen el aprovechamiento del suelo dan lugar a la interposición de un elevado número de reclamaciones de responsabilidad patrimonial por parte de los propietarios afectados, que consideran lesionadas sus expectativas económicas ante la pérdida de rentabilidad derivada del nuevo régimen urbanístico.

Recientemente, el Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, en su sentencia de 5 de febrero de 2026 (recurso 3646/2023), analiza esta cuestión a propósito de una modificación puntual del Plan General Metropolitano de Barcelona, que destinó determinados suelos a viviendas de protección pública, con la consiguiente minoración de su rentabilidad. El propietario reclamante sostenía, amparándose en el artículo 48 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), que la nueva ordenación le había ocasionado un perjuicio económico indemnizable, al no ser tal limitación susceptible de distribución equitativa.

En dicha sentencia, el Tribunal Supremo desestima el motivo alegado por el recurrente y fija como criterio decisivo que “solo es apreciable un daño indemnizable cuando el derecho limitado por la ordenación no sea una mera expectativa, sino que haya accedido materialmente al patrimonio del propietario”.

Tal criterio se fundamenta en el artículo 11.2 TRLSRU, relativo al régimen urbanístico del derecho de propiedad del suelo, que establece lo siguiente: “La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística”.

 Asimismo, el Alto Tribunal subraya que su doctrina es unívoca en dicho punto y cita numerosas resoluciones, entre ellas su sentencia de 17 de mayo de 2012 (recurso 1178/2010), en la que se mantiene idéntico criterio, estableciendo que “no ha lugar a la indemnización porque sólo es posible hablar de una privación indemnizable cuando la restricción afecte a derechos o contenidos ya patrimonializados”.

En consecuencia, mientras el aprovechamiento urbanístico no haya sido efectivamente incorporado al patrimonio del propietario -mediante el cumplimiento de las cargas y deberes urbanísticos exigibles-, la reducción de edificabilidad permanece en el ámbito de las expectativas y no constituye un daño indemnizable.

La sentencia reafirma así, una vez más, que, en materia urbanística, la responsabilidad patrimonial no se construye sobre expectativas, sino únicamente sobre realidades jurídicas consolidadas