El Tribunal Supremo aclara el cálculo de las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de bienes inmuebles arrendados por personas físicas que no ejerzan una actividad económica.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 20 de noviembre de 2025, ha establecido doctrina sobre cómo debe determinarse la ganancia o pérdida patrimonial, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, resultante de la transmisión de un bien inmueble arrendado no afecto a actividades económicas, cuando el transmitente ha aplicado una amortización, durante el periodo de vigencia del alquiler, inferior al previsto en la normativa fiscal del 3% –importe máximo deducible sin necesidad de acreditar la efectividad de la depreciación– para la determinación del rendimiento del capital inmobiliario.

El Reglamento del IRPF dispone que el valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto.

La cuestión de interés casacional consistía en determinar si el contribuyente debe, a estos efectos, deducir en todo caso la amortización del inmueble en el tipo del citado 3% establecido como máximo amortizable en la normativa o, por el contrario, puede aplicar un tipo inferior, por el que hubiera venido cuantificando el gasto deducido por este concepto.

El Tribunal Supremo resuelve la cuestión afirmativamente, sentando la doctrina de que, a efectos de las ganancia o pérdida patrimonial derivada de una enajenación del inmueble arrendado, la persona física  propietaria, aun no ejerciente de actividad económica, que haya calculado la amortización del inmueble para la determinación de rendimiento del capital inmobiliario conforme a un criterio que encaje en el concepto legal de amortización mínima, no tendrá que aplicar necesariamente la amortización máxima del 3% para cuantificar el valor de adquisición del inmueble.