El Supremo salva el “time-sharing”

Durante años, la validez de los contratos de aprovechamiento por turnos (“time-sharing”) ha estado en entredicho. La Ley 42/1998 fue la primera en regular estos contratos y, dada la interpretación de sus preceptos mantenida hasta ahora por el Tribunal Supremo, han venido declarándose nulos numerosos contratos de transmisión de este tipo de derechos. En este sentido, Alto Tribunal Supremo había considerado que: (i) una vez entrada en vigor la Ley 42/1998, todos los contratos de transmisión de estos derechos debían suscribirse necesariamente por un plazo máximo de 50 años (con independencia de que la adaptación de estos regímenes se hubiera hecho para que los derechos tuvieran una duración indefinida o superior a 50 años); (ii) los contratos eran nulos por falta de objeto en el caso de que se hubieran configurado conforme al denominado “régimen flotante” (en el que los derechos se refieren a alojamientos o a períodos de tiempo determinables); y, por último, (iii) la falta de mención en el contrato a alguno de los elementos establecidos en el artículo 9 de la Ley era causa de declaración de nulidad de pleno derecho del correspondiente contrato.

Sin embargo, las recientes sentencias STS 1522/2025 y STS 1524/2025 han modificado la interpretación mantenida hasta ahora por el Tribunal Supremo. En estas sentencias, la Sala Primera revisa su propia doctrina y considera, ahora, que:

1. Lo relevante para considerar exigible la limitación temporal de cincuenta años no es la fecha de transmisión del derecho, sino la forma en la que se llevó a cabo la adaptación del régimen preexistente a la Ley 42/1998. Los derechos derivados de los regímenes preexistentes deben promocionarse y transmitirse de acuerdo con la opción escogida por los propietarios en la escritura de adaptación inscrita en el Registro de la Propiedad, y una opción posible es la de la continuidad del régimen preexistente, de modo que los derechos derivados de esos regímenes preexistentes pueden seguir comercializándose y transmitiéndose con la naturaleza jurídica, forma de explotación y duración (indefinida o por plazo cierto, sin la limitación de los cincuenta años como plazo máximo) con la que hubieran sido constituidos.

2. Los contratos no son nulos por indeterminación del objeto por el hecho de tratarse de la modalidad flotante, en la que los derechos se refieren a alojamientos o a períodos de tiempo determinables, siempre que sea posible su concreción mediante el procedimiento de reserva u otros criterios previstos para la determinación del alojamiento o del tiempo en cada momento de disfrute.

3. La falta de algún elemento del contenido mínimo exigido por el artículo 9 de la Ley 42/1998 no provoca la nulidad radical del contrato, sino la posibilidad de resolver el contrato en el plazo de tres meses desde su suscripción (artículo 10.2 de la Ley 42/1998).

Este nuevo criterio abre la puerta a defender la plena validez de muchos contratos. Para los titulares, comercializadoras y operadores turísticos, esta doctrina supone una mayor seguridad jurídica. Permite sostener que muchos contratos siguen plenamente operativos, sin la restricción de los cincuenta años y sin que pequeños defectos en el contenido mínimo o la modalidad flotante supongan su automática declaración de nulidad.

 La doctrina del Supremo consolida una interpretación más flexible y limita drásticamente los supuestos de nulidad. No obstante, es crucial realizar un examen individualizado de cada contrato para determinar la mejor estrategia de defensa conforme a este nuevo criterio jurisprudencial.